Aprende a calcular la rentabilidad de tu inversión inmobiliaria
Te voy a mostrar cómo debes calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria de forma correcta.
Muy buenas! En el post de hoy te voy a mostrar a través de un ejemplo práctico como debes hacer los números para saber calcular la rentabilidad de una posible inversión inmobiliaria.
Lo primero que tienes que tener es un activo con el que hacer los cálculos.
Elegiré un activo inmobiliario de Málaga, que es la ciudad donde vivo y la conozco bien.
AVISO: Es un ejemplo divulgativo, en ningún momento pretende ser una recomendación de inversión.
Entiende estos valores antes de empezar
Flujo de caja libre mensual → la cantidad de dinero líquido que nos queda mensualmente una vez le descontamos a los ingresos (alquiler) todos los gastos que nos ocasiona el inmueble mensualmente (hipoteca, seguros, etc)
Flujo de caja libre anual → lo mismo que arriba pero por 12 meses
ROCE → Return On Capital Employed, quiere decir lo que realmente ganamos (rentabilidad) en la operación, esto sería el Flujo de caja libre anual + el capital que amortizamos (en el caso de que haya hipoteca) dividido entre el desembolso inicial para adquirir el inmueble y ponerlo a funcionar.
Inmueble a valorar:
He seleccionado este inmueble porque:
Está en una zona cercana a la estación de trenes de Málaga, estación de autobuses, línea de metro cerca, no está lejos de la playa y centro comerciales grandes muy cerca.
Al ver los precios de alquiler de la zona, me parecían bastante competitivos en relación al precio de compra-venta (adjunto precios abajo).
No habría que hacer un desembolso grande en arreglar el piso (aparentemente).
Aquí puedes ver los pisos en alquiler de la zona, como vemos hay pocos y a un precio interesante con relación al precio de compra-venta.
Siguiente paso
Hacer unos números por encima, para ver si merece la pena visitarlo (esta parte es muy importante ya que nos ayuda a ahorrar tiempo y eliminar posibles malas inversiones).
¿Cómo se haría?
Imagina el “peor escenario”, no consigo rebajar el precio de compra-venta nada, y el precio de alquiler fuera 1.100€ al mes (aparentemente por debajo del mercado).
La operación sería la siguiente:
Precio de compra-venta → 189.000€
Gastos e impuestos → 10% = 18.900€
Financiamos el 80% de la operación a 30 años a un 2.7% fijo→ pondríamos el 20% → 37.800€
Pequeña reforma para hacer un lavado de cara → 5.000€
Desembolso total → 18.900 + 37.800 + 5.000 = 61.000€
Ingresos
Ingresos por alquiler mensual (por debajo del mercado)→ 1.100€
Gastos mensuales (seguros, IBI, mantenimiento, etc) → 15% precio alquiler (estimado) → 165€ mes.
Cuota hipoteca → 613€.
Flujo de caja libre mensual (lo que nos queda antes de impuestos) → Ingresos - hipoteca - gastos mensuales → 1.100 - 613 - 165 = 322€
Flujo de caja anual antes de impuestos → Flujo de caja libre mensual * 12 → 322 * 12 = 3864€
Rentabilidad del flujo de caja = Flujo de caja libre anual / Desembolso inicial = 3864 / 61000 = 6.33%
Esto sería la rentabilidad de la generación de caja, que no es lo mismo que la rentabilidad de la operación.
¿Cómo calcular la rentabilidad de la operación?
La rentabilidad se calcularía: añadiendo lo que amortizamos de capital al pagar la hipoteca, ya que ese capital amortizado es ahorro nuestro.
Capital amortizado primer año (es el año que menos capital se amortiza con los sistemas de amortización francés típicos de una hipoteca, pero así soy más conservador con el análisis) → 3.318€
Calculamos la rentabilidad con el ROCE (Return On Capital Employed) → (Flujo de caja + Capital amortizado) / Desembolso total → (3.864 + 3.318) / 61.000 = 11.77%
Rentabilidad de la operación = 11.77%
Resumen y conclusión
Rentabilidad flujo de caja → 6.33%
ROCE → 11.77%
Para saber si es una buena operación con las cifras mostradas, habría que comparar con operaciones similares y ver si cuadra dentro de los requisitos mínimos que le exigimos a este tipo de operaciones.
Personalmente, como mínimo le exijo a la operación para verla aceptable un ROCE por encima de un 12%, ya que hay inversiones que ofrecen muy buena rentabilidad con los fondos de inversión entorno al 10%, y con mucha menos dedicación que la que se le tiene que dar a un activo inmobiliario, básicamente el coste de oportunidad del tiempo.
¿Cómo podríamos llegar a rentabilidades por encima del 12% en esta operación?
Negociando el precio de compra-venta.
Ingresando más por alquiler.
Generaría más caja y más rentabilidad.
Los números que han salido de primeras no me parecen para nada malos, intentaría visitar el inmueble y negociar una bajada del precio.
Si por ejemplo bajase el precio a 179.000€ (normalmente se pueden bajar precios negociando bien entorno al 8-10%), pero voy a ser más conservador y alquiláramos por 1.150€ mes, la rentabilidad quedaría así:
Rentabilidad flujo de caja → 8.26%
ROCE → 13.62%
Esa bajada del precio de compra venta hace que también pagase menos impuestos y gastos, por tanto sería menor el desembolso inicial.
Menor cuota de hipoteca + subida de alquiler me hace aumentar la rentabilidad del flujo de caja (pagaré más impuestos al tributar estas rentas).
Con estos nuevos números me parece mucho más atractiva la posibilidad de realizar la inversión.
NOTA: No he tenido en cuenta la futura revalorización del inmueble ni el aumento de las rentas debido a la revalorización del precio del alquiler.
No tomes este ejemplo como referencia absoluta de toda operación, los números de gastos y reforma son completamente inventados y cada operación es única, por lo que debes hacer el estudio tú. Esto es una guía para que puedas apoyarte con los pasos a seguir en tu operación.
Para calcular las cuotas de hipotecas y capital amortizado, busca por internet calculadoras de hipotecas con cuadros de amortización, mismamente en idealista tienes una.
Espero que te haya sido práctico y hayas podido observar el proceso de cálculo que hay que hacer para enfrentar una inversión inmobiliaria.
Muchas gracias por leerme y nos vemos en el siguiente post!
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Disclaimer: el objetivo de este blog es meramente divulgativo, en ningún momento pretende ser una recomendación de inversión. Cada persona debe responsabilizarse individualmente de sus decisiones financieras y de inversión
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